房产销售秘密2，老旧小区私占车位，究竟该谁管、怎么管？丨调查，-（已更新）(2025已更新(央视/推荐)
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新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县公安农场:
文/张文晖 袁嘉希
交通锥、自行车、破旧的椅子……这些在老旧小区里都可能成为占车位的“神器”。
在寸土寸金的一线城市，老旧小区的“车位之争”怎么解？
国是直通车实地走访北京多个老旧小区发现，这一乱象背后折射出产权模糊、权责不清、管理缺位等多重问题。
先到先得、各自为营
在北京市西城区的一个老旧小区，随处可见用自行车、地锁、锥形桶霸占车位的场景。负责该社区的物业管理有限公司项目部表示，“停车我们不管”，停车问题由居民自治，并反复强调没有收取停车费。该工作人员明确说：有位置你就停。整个片区停车我们都不管。
紧邻的另一个小区情况如出一辙。当地社区居委会工作人员坦言，作为老旧小区，这里没有正规停车公司管理，车位由居民自发协商，形成了“先到先得、各自为营”的混乱局面。
北京市海淀区翠微路的一个小区情况更为复杂。这个拥有2360余户、5460余人的大型社区，仅有700多个车位，车位配比严重不足，而且这里还是一个多业态商圈和生活区混合的小区。在国是直通车走访期间，该小区正在进行老旧小区改造，施工尚未完成的道路上，不少路面被各自标注上车牌号，用这种方式宣示“所有权”的背后，是业主对可能失去车位的担心。
权责模糊，管理犯难
面对私占车位乱象，物业与居委会之间的推诿扯皮已成常态。
国是直通车以居民身份向负责上述西城小区的物业反映问题时，工作人员先是将问题推给项目部，项目部则以“不收费、不管辖”为由一推了之；居委会普遍表示缺乏管理权限。东西两个社区居委会，东社区直言“应以物业说的为准”，西社区虽承诺协助协商，但对根本性问题无能为力。
这种权责不清的局面，源于老旧小区特殊的管理体制。北京海淀区翠微路某小区的社区工作人员道出实情：小区内有5家非标准化物业，多为非经营性资产移交物业和“三供一业”物业，基本不收取物业费，缺乏管理动力。社区虽有协调意愿，但无执法权，面对私占行为束手无策。
“这种私占陋习已经持续七八年，我们收到的12345投诉中，多数涉及停车问题。”该工作人员无奈表示，此前社区曾组织拆除地锁，并设置过渡期，但两次引入停车管理公司的尝试，都因多数居民反对而失败。
为何难管？产权、管理与规则的三重困境
对私占车位沉疴难治的深层次原因，国是直通车采访了相关律师。
孟繁旭律师事务所高级合伙人、律师孟广远指出，老旧小区私占车位问题的根源，在于产权模糊、管理缺位和规则失效的三重矛盾。
从法律层面看，《民法典》第275、276条明确规定，占用业主共有部分私设车位属于侵权行为。但在实际执行中，存在三大障碍：
首先是物业失能。由于物业费收缴率低，许多物业难以维持基本服务，更无力承担停车管理职责。尽管《物业管理条例》明确物业对共有部分的管理义务，但现实中“不作为”现象普遍。对此，业主可联合向住建部门投诉，或启动更换物业程序。
其次是执法真空。社区居委会虽有协调意愿，但缺乏强制执法权。根据《消防法》第28条，占用消防通道的行为必须清除，业主可通过12345热线联动消防部门介入。但对于普通私占行为，执法仍存在空白。
最后是规则重建难。所谓的“约定俗成”，本质上是部分业主既得利益的固化。
在某二手房交易平台上，北京海淀区翠微路某小区的部分房屋推介中，“带车位”成为一项卖点。而这些所谓的“车位”，实则是通过长期私占形成的“默认权益”。
市场化改革能否破局？
破解老旧小区停车难题，市场化改革被视为重要方向。北京海淀区翠微路上述小区的工作人员透露，随着5家物业5年合同期即将到期，多家物业有意通过停车管理获取收益，社区也在积极推动统一物业管理。但前路依然荆棘丛生——居民能否接受收费？不同院区之间的利益如何平衡？
事实上，停车问题背后是有车位与无车位居民的利益博弈。已占据车位的业主没有停车难担忧，也已享受多年免费福利；新业主无处停车，只能舍近求远，找寻附近商业车位。这种利益分歧，难有多赢的解法。
老旧小区私占车位问题真的无解？实际上，各地一直在积极探索。
北京自2017年起推行错时共享停车，2024年通过“北京交通”APP和“北京静态交通共享停车”小程序，开放中心城区5.1万个错时共享停车位；
上海闵行区对道路停车场进行智慧化改造，开通错峰共享电子签约功能，实行优惠计费政策。
中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，推进城镇老旧小区整治改造，整治小区及周边环境，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施。同时，在建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈时，也将补齐停车等设施短板。
但治理起来确实并非易事。孟广远强调，解决私占车位问题，既需要法律为业主维权撑腰，更需要通过社区协商引导居民树立公共资源意识，打破“先占为王”的陈旧观念。“新老住户都应意识到的是，公共资源不属于任何人的个人领地，建立规则才能实现共赢。”
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